政府、BATJ、房企、银行都来了，谁将一统租房江湖？

导语：一个完美的租赁市场和制度，信用租房、租售同权和租金证券化三大环节必不可少，互联网公司、房企、金融机构也将各司其职。

刚刚过去的2017年，被认为是中国房地产市场的“租赁元年”。

这一年中，全国超过50个城市出台了鼓励住房租赁的政策；销售额排名前30位的房地产商中，已有1/3以上成立长租公寓品牌或涉足租赁市场；建设银行发布首个住房租赁贷款产品后，金融机构纷纷跟进，类REITs产品出现。

“租购并举”的号令下，巨头出没的租房市场，从未像当前这样备受关注。这里所说的“巨头”，不仅仅是房企和银行。

2017年8月，阿里巴巴在互联网巨头中率先切入租赁市场，宣布在杭州打造全国首个“智慧住房租赁平台”；10月24日，京东正式宣布进军房地产电商，并成为北京住房租赁市场的支持平台；12月中下旬，腾讯先后达成与链家的合作、与深圳市住建局共建新型智慧住房租赁平台。

杭州、北京、深圳三座城市政府租赁平台背后的技术方案，分别由阿里、京东、腾讯三家公司担纲。此外，百度也推出了百度租房平台和百度有钱花租房分期服务。

BATJ将所擅长的云计算、人工智能、大数据、征信、支付等环节植入租房领域，与房企的租赁开发运营、银行的金融创新相互竞争、融合——一场中国式的租房革命正在进行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，租赁市场的“新大厦”应该由三大基石构成：信用租房、租售同权和租金证券化。

长租公寓品牌旭辉领寓国际副总裁高杰则对全天候科技表示，未来如果有一个平台能够同时解决房源交易、政府业务办理（居住证、积分入户、积分入学等）、生活服务（搬家、保洁等）和金融服务，这个平台将最具竞争力。

1 房企：蓝海市场与盈利难题

从“重售轻租”转向“租售同权”，是2017年中国房地产市场的新格局之一。从政策方向上看，国家一方面在收紧一二线城市的商品房销售、消灭炒房客，另一方面则在大力培育租赁市场。

链家研究院2017年发布的《租赁崛起》报告显示，到2025年，中国住房租赁市场规模（租金总额）将由2016年的1.1万亿跃升至3万亿，租赁人口将达2.3亿人，到2030年将超过4万亿元。

4万亿的租赁市场是一片蓝海，但长期以来，我国住房租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁者，租客寻找房源的渠道大多通过各大中介门店及58同城、赶集网、安居客等垂直类电商。

直到近几年，专业的住房租赁运营商开始涌现，长租公寓也作为一项创新业务在地产公司开始试水。

万科董事会主席、首席执行官郁亮曾表示，万科计划成为租赁行业的龙头企业。万科也是最早一批开展长租公寓业务的房企之一，2016年5月，万科推出长租公寓品牌“泊寓”。根据万科方面提供的数据，截至2017年三季度末，“泊寓”业务覆盖24个一、二线城市，累计开业82个项目，共获取房源超过8万间，开业间数约2.4万间。

除万科外，龙湖、金地、碧桂园、保利、旭辉等房企均已成立自己的长租公寓品牌。据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超过500家，市场上还存在大量从事租赁业务的公寓运营商，例如魔方公寓、YOU+公寓、链家推出的自如等等。

一位深圳房地产国企人士对全天候科技表示，做长租公寓的路数对房企来说可谓轻车熟路，无论是获取项目、规划设计、融资建设，还是装修改造、营销推广都有迹可循，租赁与销售还能形成互补，将租户导入潜在购房群体。

“房企已经进入租赁市场的快车道”，高杰说，房企拥有更强的重资产属性和资产增值能力。在资产端，存量物业、自持物业都可转化为租赁房源；大型房企在商业运营、联合办公、物业服务、文化教育等领域的资源还可以与公寓产生叠加效应，实现服务的多元化。

但是从盈利角度来看，租赁是个不讨好的事儿。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，公寓租金回报率在2%左右，北上广深等一线城市，租金回报率在1.5%，远远低于理财产品的收益率，租赁投资回收期也太长。

2017年底碧桂园的第一个长租公寓项目在上海亮相时，有关负责人曾透露，目前碧桂园在长租公寓领域还处于前期业务培育的阶段，“不亏钱就是赚”。作为去年销售额高达5508亿元、排名第一的房地产企业，碧桂园曾提出到2020年，将围绕一二线核心城市发展100万套长租公寓，在此基础上打造“长租城市”。

旭辉领寓的战略目标则是未来5年达到20万间的管理规模，近1000个项目，并在5年内实现盈利。

2 银行：租赁市场的“金融关怀”

作为房地产业的“大金主”，在租赁的风口下，银行并未置身事外。

2017年11月3日，中国建设银行在深圳联合招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司，以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等10家企事业单位宣布进军租房市场，推出一个名为“CCB建融家园”的APP,向C端用户提供5000余套房源租赁服务。

建设银行还发布了金融行业首个个人住房租赁贷款产品。该产品最高可贷100万元且不超过租期内租金，贷款期限最长不超过5年且不高于租金，利率执行基准利率（年化利率为：半年期4.35%、一年期4.75%、一到五年期4.9%）。

在严跃进看来，这是租赁市场的“金融关怀”第一次形成，尤其是一些机构类的出租房源，后续积极获取此类贷款，将有助于培育更多的租赁需求。

李宇嘉认为，地产商此前参与租赁供应的积极性低，很大原因在于前期投入太大，回笼资金的周期过长，“但银行参与到其中，形势就完全不同了”。

一方面，建行给地产商的“只租不售”的项目提供融资，另一方面，建行为个体租客和房东之间的租赁关系提供融资。也就是说，个体租客提供租赁合同、合法的房源证明，就可获得租赁贷款，市场各方参与租赁市场的积极性都将明显提高。

金融机构参与租赁市场，建行并非首例。据了解，各大商业银行都在不断加码进入住房租赁市场，多家银企达成战略合作，打造租房的金融服务链条。

例如，工商银行北京市分行已与北京市保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署住房租赁战略合作协议，未来5年将为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元的融资支持，推动建立租购并举的住房制度。中国银行也于近日宣布与厦门市国土资源与房产管理局合作，推进住房租赁市场建设。

此外，长租公寓资产证券化的通道也不断扩宽。2017年12月26日，旭辉领寓发布了民企首单储架式权益类REITs，注册规模30亿，涉及10-15个项目，将在2年内分期完成发行。

（编辑：南平站长网）

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